不動産を高く売るため＆安く買うためのノウハウ・特徴をまとめました。

信頼できる業者を選ぶことが大前提

売買が不慣れで取引がスムーズに進まない・査定額が相場より低いなどの恐れもありますので、必ず不動産売買が得意な不動産会社を選ぶようにしてください。

売りたいという意思が固まった場合、直接買取であれば「売買契約（不動産会社が買主）」、仲介であれば「媒介契約」を締結することになります。

直接買取であればこの時点でほぼ取引は完了ですが、仲介の場合は査定額又は自身が設定した金額にて買主を待つという流れです。

価格がミスマッチだと長く売れ残ってしまうことになりますので、価格の設定・改定は仲介する不動産会社とよく話し合う必要があうようにしてください。

買い手からの申込み

一般的には

という流れを執り、売買契約時に手付金を受領します。

トラブルを防ぐためにも売買契約までに「瑕疵（欠陥）が無いかの確認」「設備の点検」等を済ませておき、正確に買主に伝えておくようにしてください。

なお、一般的にはローンの審査は売買契約後に進められ、仮に審査に落ちてしまった場合は無条件解除となる条項が附されています。

そのため「ローンに通るかどうか」という点も見極めねばなりません。

ローンがある場合は事前に連絡

不動産売買では、ローンは全て完済した状態で引渡すのが一般的です。

そのため、不動産をローンで購入した場合や相続や贈与でローン付きの物件を取得した場合、売却前に債権者（銀行又はローン業者）とすり合わせておく必要があります。

所有権移転をしても抵当権者（銀行やローン業者）には通知がなされないのですが、勝手に売却を進めてしまうと抵当権が実行される恐れ（物件が競売に出されてしまう）がありますので、必ず実施するようにしてください。

なお、引渡し日（決済日）は

という流れになります。

売買代金を充ててもなお残債が残る場合は、別途ローンを組む・現金で補填する等の措置が必要になりますので、事前にしっかりとすり合わせるようにしましょう。

決済・引渡しで完了

売買契約及び銀行とのすり合わせ（ローンが残っている場合）が完了しますと、いよいよ不動産の引渡しです。

不動産は現状渡しが原則であり、引渡しにあたって特段の修繕やクリーニングは不要ですが、気持ちよく取引するためにも最低限の掃除はしておきましょう。

引渡し日当日は、不動産会社又は金融機関にて売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士等が一堂に会し、書類の押印や決済手続きを実施します。

ローンの場合は銀行から決済の連絡がありますので、買主から売主へは代金支払い・売主から買主へは鍵を渡して引渡し手続きは完了です。

その後、司法書士によって登記手続（旧所有者の抵当権抹消登記・所有権移転登記・新所有者に対する抵当権設定登記など）が行われますが、売主が何かしらのアクションを起こす必要はありません。

基本的には全て不動産会社が段取りしてくれるのでご安心ください。

必要書類やスケジュールのアナウンスは見逃さないようにしっかりとチェックしましょう。

共有名義の場合は共有者の押印や法定書類（印鑑証明書や住民票の写しなど）が必要になる可能性がありますので事前に確認しておくとスムーズです。

Point 1 維持費や修繕費が必要

古い建物の場合、あちこち修繕が必要となってしまったり、維持管理に多くの費用を要してしまったりと、何かとコストが掛かってしまいます。

「築浅物件に比べて数百万円安かったが、それ以上の修繕費が必要となった」というケースも多いため、築深物件は敬遠されやすいと言えるのです。

ただし、これはあくまでも「説明不足」「認識のミスマッチ」に他ならず、現時点で不具合が出ている箇所・不具合が今度出る可能性がある箇所を予め伝えておけば、買主側はある程度の予測を立てることができます。（もし修繕を要する可能性があるなら、当該費用の半分程度値下げをするというのも一つの手です。）

不動産を売るには、買主の不安をできる限り減らすと同時に、この人からなら買っても大丈夫だろうという「信頼」を勝ち取ることが重要なのです。

Point 2 古い物件は売主側にもリスク

古い家屋を売る際に特に気を付けたいのが「売主の瑕疵担保責任」です。

家は、引渡し後しばらくしてから瑕疵が判明するケースが多く（見えない場所で劣化が進行している）、不動産売買では購入後1年以内に判明した瑕疵については売主側が責任を負うのが一般的であるためです。

特に、お風呂・キッチン・トイレの水回りは後から水漏れ・カビ等が後から判明することが多く、床下の劣化も同様です。(シロアリ被害や配管設備不良など)

はじめからリフォーム前提で購入する場合はこれらのリスクを回避できる可能性がありますので、購入後の動きについては確認しておいても損はありません。

また、瑕疵担保責任をカバーするための保険もありますので、これらのサービスを利用するというのも一つの手です。

Point 3 リフォームしてから売るという手も

あまりにも劣化が激しい場合は「リフォームをしてから売る」という手もあります。

詳しくは後述しますが、リフォーム住宅は「キレイ」「初期費用や維持費が抑えられる」という点から人気が高く、査定価格にも良い影響を与えます。

ただし、一戸建てとマンションではリフォームに要する費用が異なる点に注意が必要です。

マンションは鉄筋又は鉄骨構造が一般的であり、室内を綺麗にリフォームするだけで買い手に好印象を与えられるため、低コストにて実施することができます。

一方で、一戸建ての場合は内装だけではなく、外観・設備などを含んだ大規模な修繕が必要になる可能性があり、基礎そのものが傷んでいる場合はそもそも建て替えが必要です。

十分にコストをかけたとしても、それに見合うだけのリターンが得られない恐れがありますのでご注意ください。

Point 4 設備が整っている物件は好評価

当然ですが、住宅の設備が高性能であればあるほど評価は高くなります。

そのため、将来的に手放す予定なのであれば、設備交換・メンテナンスは小まめに実施し、できるだけ高性能かつトレンドにマッチするものを取り付けるようにしましょう。

ユニットバスやシステムキッチン、節水型トイレ、テレビドアホン、LED証明、スマートキーなどは現在大変人気の高い設備です。

また、最近では太陽光発電システムやオール電化設備なども人気が高く、同設備付きの物件は評価が高くなる傾向にあります。

リフォーム時の流れや料金目安

まず、リフォームを実施するかどうかは不動産会社と事前によく相談する必要があります。

買い手が付きやすい物件であれば、買主側の方でリフォームを実施して貰った方がお互いに都合が良い可能性もありますし、不動産会社側で安くリフォームをしてくれる可能性もあるためです。（場合によってはリフォーム費用も住宅ローンに組み入れることができます。）

なお、リフォーム実施時に瑕疵が判明する場合があります（たとえば外壁を張り替えようとしたらボード内にカビが広がっていた・キッチンを交換しようとしたら水漏れで床が腐っていた等）ので、売主側でリフォームを実施した方が後のリスクヘッジに繋がります。

リフォームをする・しないに拘わらず、設備点検は必ず実施するようにし、補修が必要であれば事前に行うようにしてください。

また、工事内容や㎡数によっても異なりますが、一般的なファミリータイプ家屋のリフォーム費用相場は以下の通りです。

上記は低価格を売りにした新築分譲住宅で採用されるエントリーグレードの相場です。

設備や施工内容によって金額は大きく変わりますので、リフォームの要否も含め、不動産会社としっかりとご相談した上で実施しましょう。

住居と査定基準は大きく異なる

減価償却の計算方法には定額法などの特別な計算法があり、不動産の購入代金に定められた耐用年数に応じた償却率を掛け合わせることで算出できます。

中古物件の場合は、購入したときにすでに新築時から耐用年数が経過している可能性がありますが、法定耐用年数に20％をかけることで新たに償却期間が生じます。

償却状況次第では手放す時期を早める若しくは伸ばす等の措置を執った方が良い可能性がありますので、売却のタイミングは不動産会社や税理士とよく相談した上で決めましょう。

住宅ローンは事前に準備

居住用物件の場合は、申込み前に住宅ローンの仮審査を受けておくとスムーズです。

仮審査は物件概要や年収（過去2～3年分）を銀行に提供すれば簡単に受けることができますので、目ぼしい住宅ローンにいくつか申し込んでおくと良いでしょう。（住宅ローンの仮審査は信用情報に記載されませんので、何社申し込んでも問題ありません）

住宅ローンが決まっていない段階でも売買契約を結ぶことは可能ですが、仮審査が通っていれば買い手が複数いた場合に優位に立てる可能性があります。

また、当然ですができるだけ良い条件で借り入れた方が支払い金額を少なく抑えることができますので、時間がある限り申し込んでおくと良いでしょう。

売買契約と手付金交付

無事申し込みが完了すると、次は売買契約へと進みます。

不動産の売買契約では手付金として物件価格の5～10％を先払いするのが慣例であり、この分の金銭は前もって用意しておく必要があります。

また、貼付する印紙は買主・売主双方が半分ずつ負担しますので、こちらの分も現金も予め確保しておきましょう。（金額は不動産会社よりアナウンスがありますが、1万円又は2万円がほとんどです）

手付金は、予定通り売買契約が成立した場合は不動産価格から差し引かれ、万が一契約を解除する場合は手付金を放棄（買主都合は支払った金額を放棄、売主都合は受け取った金額を倍返し）する形が一般的です。

なお、仮に住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合は白紙解除（全て白紙に戻すことをいい、手付金も返還される解除）となるのがほとんどですが、契約前に念のため確認しておくことをお勧めいたします。

司法書士との打ち合わせ

売主と買主で大きく異なる点は、所有権移転登記の有無です。

所有権登記は新所有者（買主）が行う手続きですので、書類への記名・押印、必要書類の準備、登記費用（司法書士への報酬や登録免許税）の支払いについては事前に済ませておかねばなりません。

また、ローンで不動産を購入する場合は抵当権設定登記をするのが一般的であり、銀行側から司法書士を指定される場合もあります。

所有権移転登記と抵当権設定登記を別々の司法書士が行っても特に問題ありませんが、打ち合わせを二回しなければならない点に注意しましょう。

ここまで完了すれば、あとは決済日（不動産の引渡し）を待つのみとなります。

（※こちらは不動産売却でもご説明した通りですので割愛します。）

買主の場合、売主とは異なり「ローンの申込み」「所有権移転登記の手続」が必要となりますのでご注意ください。

また、リフォームやクリーニングを実施する場合は引渡し直後からスタートできるよう予め段取りしておきましょう。

戸建てとマンションの比較

資産価値の観点では戸建てとマンションどちらの方が良いのでしょうか。

まず、マンションタイプは鉄筋コンクリート（RC工法）で造られていることが多く、建物自体の耐用年数が長い・耐久力が高いといった特長があります。

また、マンションでは入居住人たちで将来的な修繕費を負担しあっているため、建物を長期的かつ綺麗な状態を保つことが可能です。

したがって、木造の一戸建て住宅に比べて資産価値が落ちづらいと言えるでしょう。

一方で、一戸建て住宅にはマンションとは異なり「土地」が付いていることがあります。

たとえ建物が劣化しても、土地があれば立て直す・他の用途で利用する・売却する等の選択肢が生まれますので、一概にマンションが良いとは言い切れません。

立地条件や周辺環境次第ではマンションよりも資産価値が高い可能性は十分にあります。

しかしながら「中古マンションのメリットとデメリット」でもご紹介した通り、戸建ての平均価格は大きく上がっていないのに対し、マンションの価格は右肩上がりに上昇を続けています。

現在の状況を鑑みると、都内近郊であればマンションの方が資産価値は下がらない可能性が高いと考えます。

マンションタイプには構造体として頑丈かつ立地や駅に近いなどのメリットがあります。

ただし、一戸建てには土地の不動産価値が不動というメリットがあり、状況やエリア、権利状況（所有権なのか賃借権なのか等）を総合的に見て判断する必要があるでしょう。

価値が下がりづらい土地の特徴

不動産全体に共通して言えることですが、交通の利便性の高さ・子育てしやすい環境・治安が良いなどの条件が整っているエリアは資産価値が下がりづらいです。

価格重視で郊外の分譲マンションを購入するという手もありますが、新築時は資産価値が高くても築年数が経てば経つほど資産価値は落ちてしまいます。

駅へのアクセスが良く、その駅もターミナル駅でありJRや私鉄が複数行き交うような場所であれば、通勤や通学、ショッピングやレジャーなどに出かけるのにとても便利です。

利便性を重視した方がQOL（クオリティ・オブ・ライフ）は上がるとのデータもあり、利用のしやすさはやはり重要な指標と言えます。

なお、不動産に限らず、車や時計、ブランド品などは価格が高いものほどプレミア化しやすく、後々さらに価格が上がる傾向にあります。

一般論として、多少無理をしてでも利便性の高いエリアの土地の方が資産価値の下落を抑えられる可能性が高いと言えるでしょう。

周辺環境の重要性

さらに、不動産価格は「周辺環境」によっても大きく変動します。

など、住んでみてから不満が募るケースは決して少なくありません。

駅やスーパー・薬局までの距離、お子様がいるご家庭の場合は学校の場所、騒音になりそうなものがないかなど、引っ越してから悩まないためにもしっかりと下調べをする必要があります。

また、不動産を購入する方の多くは「減点方式」で購入するかどうかを決めるケースが多いため、これらのマイナスポイントは売る側にとっては大きな痛手です。

ご自身が快適に暮らすためにも、リセールバリューを考える上でも、周辺環境はしっかりとチェックしておくことを強くお勧めいたします。

このように様々な要因に基づき資産価値は変動します。

当然、不動産会社の営業スタッフは自社の物件を売りたいので良いことばかりを述べます。

ご自身でもしっかりと下調べし、本当に価値のある物件なのか、住んでみてから後悔しないかを検討するようにしてください。